หมวดหมู่: เรื่องของหนี้

ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยกำลังเผชิญกับปริมาณสต็อกคอนโดมิเนียม และบ้านที่สร้างเสร็จแต่ยังรอการขายจำนวนมาก โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล

ซึ่งตอนนี้มีสต็อกสะสมราว 230,000 หน่วย โดยพื้นที่ที่มีคอนโดมิเนียมรอการขายสูงสุด ได้แก่ เมืองสมุทรปราการ บางนา และนนทบุรี คิดเป็น 26.1% ของสต็อกคอนโดมิเนียมทั้งหมดในเขตนี้

สถานการณ์นี้เปิดโอกาสให้ผู้ที่มีเงินสดในมือสามารถเลือกซื้อคอนโดมิเนียมในทำเลดีได้ในราคาที่น่าสนใจ!!

ขณะที่การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม มีข้อดีหลายอย่างเมื่อเทียบกับการเช่า เช่น การสร้างสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต โดยจากสถิติแล้วพบว่า ราคาที่ดินใน กทม. จะปรับตัวขึ้น 3-6% ต่อปี ซึ่งแม้จะดูไม่มาก แต่รู้ไหมว่าก่อน COVID-19 แพร่ระบาดนั้น ในภาวะปกติราคาที่ดินจะปรับตัวขึ้น 14.8% ต่อปี

นอกจากนั้น การเป็นเจ้าของบ้าน หรือคอนโดฯ ก็จะมีอิสระในการปรับปรุงหรือตกแต่งตามความต้องการ และยังไม่ต้องกังวลเรื่องการย้ายที่อยู่เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดอีกด้วย

ใครที่มีเงินสดพร้อม ไม่ได้มีภาระหนี้มากเกินไป ก็น่าจะขออนุมัติสินเชื่อจากธนาคารฉลุย ส่วนใครที่ยังไม่แน่ใจจะกู้ผ่านหรือไม่ แนะลองเอาสูตรที่ธนาคารใช้เอาไประเมินเบื้องต้นดูนะ จะได้ประเมินกำลังได้ถูก หรือเตรียมตัวให้พร้อมสำหรับการประเมินจริงครับ

1. อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (Debt-to-Income Ratio: DTI)

• หนี้ทั้งหมดไม่ควรเกิน 40-50% ของรายได้ต่อเดือน
• ค่างวดผ่อนบ้านควรอยู่ที่ไม่เกิน 30-40% ของรายได้ต่อเดือน
• เช่น ถ้าคุณมีรายได้ 50,000 บาทต่อเดือน ควรผ่อนบ้านไม่เกิน 15,000-20,000 บาท ต่อเดือน

2. คำนวณจากวงเงินกู้

• ธนาคารมักให้กู้ได้ประมาณ 40-50 เท่าของรายได้ต่อเดือน
• เช่น ถ้ามีรายได้ 50,000 บาทต่อเดือน วงเงินกู้ที่เป็นไปได้คือ 2-2.5 ล้านบาท

3. เงินดาวน์ที่ควรเตรียม

• ควรมีเงินดาวน์อย่างน้อย 10-20% ของราคาบ้าน
• เช่น หากบ้านราคา 3 ล้านบาท ควรเตรียมเงินดาวน์ 300,000-600,000 บาท

4. ระยะเวลาการกู้

• ระยะเวลาผ่อนที่นิยมคือ 20-30 ปี เพื่อให้ค่างวดไม่สูงเกินไป
• โดยปกติ ถ้ากู้ระยะยาวขึ้น ค่างวดต่อเดือนจะลดลง แต่ดอกเบี้ยที่จ่ายรวมจะมากขึ้น

5. ลองใช้สูตรคำนวณค่างวดเบื้องต้นว่าไหวไหม?

• คำนวณแบบง่าย:

• ตัวอย่าง: กู้ 3 ล้านบาท ดอกเบี้ย 6% ต่อปี ระยะเวลา 30 ปี จะมีค่างวดประมาณ 18,000 บาท/เดือน เป็นต้น

💡 สรุปแนวทางปลอดภัยในการขอเงินกู้ไว้ประมาณนี้นะ

✅ ผ่อนบ้าน ไม่ควรเกิน 30-40% ของรายได้
✅ หนี้สินรวมทั้งหมดทุกอย่าง (บัตรเครดิต การศึกษา รถยนต์ บ้าน) ผ่อนไม่ควรเกิน 50% ของรายได้
✅ เตรียมเงินดาวน์ไว้อย่างน้อย 10-20%
✅ เช็คอัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาการผ่อนที่เหมาะสมที่สอดคล้องกับอายุงานของเรานะ

ตอนนี้มีโปรฯน่าสนใจอยู่อันนึงเป็นของกลุ่ม อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ได้เปิดตัวโปรโมชั่นพิเศษ “I SAY YES” ตั้งแต่วันที่ 10 มกราคม 2568 ถึง 31 มีนาคม 2568 เพื่อสนับสนุนผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม และบ้านคุณภาพในทำเลศักยภาพ โดยโปรโมชั่นนี้ประกอบด้วย

• ส่วนลดสูงสุดถึง 4,000,000 บาท
• ฟรีค่าส่วนกลางสูงสุด 10 ปี (อันนี้ดีมาก ใครมีบ้านจะรู้ว่าค่าส่วนกลางเป็นภาระไม่ใช่น้อยนะ)
• บัตรกำนัลทองคำจากห้างทองอโรร่ามูลค่าสูงสุด 450,000 บาท

จะเห็นว่าส่วนลดนี่น่าสนใจมาก ซึ่งถือได้ว่าตอนนี้เป็นตลาดของผู้ซื้อที่มีศักยภาพอย่างแท้จริงนะครับ ใครสนใจรีบเข้าไปดู ผมว่าไม่แพง จับต้องได้ แถมส่วนลดนี่สุดๆไปเลย ดูโปรฯอนันดาที่นี่

ความเป็นมา

วิกฤติต้มยำกุ้งในปี 2540 ถือเป็นเหตุการณ์สำคัญที่ส่งผลกระทบอย่างลึกซึ้งต่อเศรษฐกิจไทยและภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

เหตุการณ์เริ่มต้นเมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม 2540 เมื่อประเทศไทยตัดสินใจลอยตัวค่าเงินบาท หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ใช้ทุนสำรองระหว่างประเทศจำนวนมหาศาลเพื่อปกป้องค่าเงินบาทจากการโจมตีของนักเก็งกำไร (speculators) จนไม่สามารถต้านทานได้อีกต่อไป

ปัญหานี้มีรากเหง้ามาจากหลายปัจจัยสำคัญ ได้แก่:

1. การพึ่งพาหนี้ต่างประเทศมากเกินไป: ในช่วงต้นทศวรรษ 1990 ประเทศไทยเปิดเสรีทางการเงิน ทำให้อัตราดอกเบี้ยต่ำและเงินทุนไหลเข้ามาในรูปของเงินกู้ยืมจากต่างประเทศอย่างมหาศาล
2. ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์: เงินทุนที่ไหลเข้าถูกนำไปลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์และโครงการขนาดใหญ่เกินกว่าความต้องการจริง ส่งผลให้เกิดภาวะฟองสบู่
3. การบริหารจัดการที่ผิดพลาดของภาคการเงิน: สถาบันการเงินในประเทศปล่อยสินเชื่ออย่างไม่มีความรอบคอบ ทำให้เกิดหนี้เสียสะสมในระบบ

ผลกระทบต่อเศรษฐกิจและตลาดหุ้นไทย

การลอยตัวค่าเงินบาททำให้ค่าเงินลดลงจากประมาณ 25 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐ เป็นกว่า 50 บาทในเวลาไม่ถึงหนึ่งปี ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อเศรษฐกิจในหลายด้าน:

1. ตลาดหุ้น

• ดัชนีตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET Index) ลดลงจากกว่า 1,400 จุดในปี 2537 เหลือเพียงประมาณ 200 จุดในปี 2541
• มูลค่าซื้อขาย ลดลงกว่า 70% เนื่องจากนักลงทุนสูญเสียความเชื่อมั่น
• นักลงทุนต่างชาติ ซึ่งเคยเป็นกลุ่มหลักที่ลงทุนในตลาดหุ้นไทย เริ่มถอนตัวออก ส่งผลให้สภาพคล่องในตลาดลดลงอย่างหนัก

2. ภาคอสังหาริมทรัพย์และธนาคาร

• โครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากต้องหยุดชะงักเนื่องจากขาดแหล่งเงินทุน
• สถาบันการเงินกว่า 56 แห่งต้องปิดกิจการ รวมถึงบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ที่ไม่สามารถชำระหนี้ได้

3. การว่างงานและความยากจน

• การว่างงานพุ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะในภาคก่อสร้างและการผลิต
• คนไทยจำนวนมากต้องปรับตัวเข้าสู่ภาวะเศรษฐกิจถดถอย ส่งผลต่อความยากจนและความเหลื่อมล้ำ

อุตสาหกรรมที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด

1. อสังหาริมทรัพย์: โครงการก่อสร้างที่หยุดชะงักและราคาที่ดินที่ลดลงอย่างรวดเร็ว ทำให้ผู้พัฒนาโครงการประสบปัญหาสภาพคล่อง
2. การเงินและธนาคาร: หนี้เสีย (NPLs) เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งต้องปรับโครงสร้างใหม่
3. การผลิตเพื่อส่งออก: แม้จะได้รับประโยชน์จากค่าเงินบาทที่อ่อนตัว แต่ต้นทุนการผลิตที่เพิ่มขึ้นจากวัตถุดิบนำเข้าก็สร้างความลำบาก

อุตสาหกรรมที่รอดและได้ประโยชน์

1. การส่งออก: ค่าเงินบาทที่อ่อนตัวทำให้สินค้าส่งออกของไทยมีราคาถูกลงในตลาดโลก โดยเฉพาะสินค้าเกษตร เช่น ข้าว ยางพารา และอุตสาหกรรมอาหารทะเลแช่แข็ง
2. การท่องเที่ยว: ค่าเงินที่ลดลงดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติให้เข้ามาเยือนประเทศไทยมากขึ้น โดยจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นกว่า 20% ในปี 2541
3. ธุรกิจที่ใช้วัตถุดิบในประเทศ: ธุรกิจที่พึ่งพาวัตถุดิบภายในประเทศสามารถแข่งขันได้ดีกว่าในตลาดโลก

บทเรียนจากวิกฤติ

1. การบริหารความเสี่ยงทางการเงิน: การพึ่งพาหนี้ต่างประเทศโดยไม่มีการจัดการความเสี่ยงที่ดีส่งผลเสียอย่างใหญ่หลวง
2. ความสำคัญของเสถียรภาพระบบการเงิน: สถาบันการเงินต้องมีระบบตรวจสอบและประเมินความเสี่ยงอย่างเข้มงวด
3. การพัฒนาเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน: การเติบโตทางเศรษฐกิจควรอยู่บนพื้นฐานของความสมดุล ไม่ใช่การพึ่งพาเงินทุนจากภายนอกมากเกินไป

สรุป

วิกฤติต้มยำกุ้งเป็นเหตุการณ์ที่สะท้อนถึงผลกระทบของการบริหารจัดการที่ไม่รอบคอบในระดับประเทศ แม้ว่าประเทศไทยจะได้รับผลกระทบอย่างหนัก แต่บทเรียนที่ได้ช่วยเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับระบบเศรษฐกิจในระยะยาว ทั้งนี้ ความท้าทายยังคงมีอยู่ในโลกที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การเรียนรู้จากอดีตจึงเป็นสิ่งสำคัญในการป้องกันวิกฤติในอนาคต แต่มันมีข้อสังเกตุนะ วิกฤตทางการเงินส่วนใหญ่มักจะเกิดจากหนี้ ดังนั้นการก่อหนี้แต่พอดีไม่มากเกินไป จะทำให้ไม่เกิดวิกฤตนั่นเอง…..